Thời gian qua xảy ra rất nhiều vụ việc người mua nhà bị chậm giao nhà, chậm giao sổ. Vậy người mua nhà cần làm gì để buộc chủ đầu tư giao nhà, giao sổ đúng cam kết?
Điều người mua nhà quan tâm nhất là phải được giao nhà đúng thời hạn như chủ đầu tư cam kết. Tuy nhiên, thực tế hiện nay rất nhiều dự án chậm giao nhà, ra sổ cho người mua.
Mỏi mòn đòi nhà, đòi sổ
Gần đây rất nhiều trường hợp người mua nhà tại các dự án lớn ở Bình Thuận, Đồng Nai, TP.HCM phản ánh đến các cơ quan chức năng về việc chủ đầu tư chậm giao nhà như tiến độ cam kết. Thậm chí là chậm vài năm hoặc giao nhà không sử dụng được, vướng mắc pháp lý.
Mới nhất, 13 hộ dân mua 13 căn hộ ở tầng lửng và tầng trệt chung cư Nguyễn Quyền (quận Bình Tân) tá hỏa khi được UBND phường Bình Trị Đông thông báo về việc UBND quận sẽ thực hiện quyết định cưỡng chế tháo dỡ với 13 căn hộ này do chủ đầu tư xây lụi.
Quá bức xúc vì cho rằng chủ đầu tư giấu thông tin cơ quan chức năng xử phạt vi phạm, buộc tháo dỡ để bán nhà cho cư dân nên họ đã làm đơn tố chủ đầu tư ra cơ quan công an.
Đồng thời gửi đơn cầu cứu đến UBND quận Bình Tân có phương án hỗ trợ bảo đảm quyền lợi cho người dân trước nguy cơ mất nhà.
Trước đó, nhiều người mua nhà tại dự án Tân Bình Apartment (quận Tân Bình) cũng nhờ địa phương can thiệp khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà nhiều năm. Hay chung cư Đại Thành (quận Tân Phú) do chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án chậm và chậm bàn giao quá lâu nên dù dự án chưa hoàn thiện nhưng hàng trăm người mua nhà vẫn làm liều dọn vào nhà để ở.
Bên cạnh giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng không như cam kết, rất nhiều khách hàng đã được giao nhà để ở hàng chục năm nhưng đợi chờ mỏi mòn vẫn chưa có sổ.
Điển hình như hàng ngàn hộ dân tại chung cư Lexington (TP Thủ Đức) dù đã nhận nhà từ năm 2016 nhưng vẫn chưa có sổ khiến đời sống của họ gặp rất nhiều khó khăn. Cho rằng việc không cấp sổ cho cư dân là lỗi của Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM nên một cư dân của chung cư này đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân TP.HCM.
Tuy nhiên tại phiên tòa ngày 20-3 vừa qua, hội đồng xét xử đã bác yêu cầu của cư dân với lý do là chủ đầu tư chưa được cấp sổ đối với đất của toàn bộ dự án. Đồng thời dự án có sự thay đổi chỉ tiêu quy hoạch nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ dự án nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu cấp sổ.
Tình trạng người mua nhà nhưng chưa có sổ là khá phổ biến ở các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM. Trước bức xúc của người mua nhà, tháng 7-2023 Hội đồng nhân dân TP đã tổ chức giám sát công tác cấp sổ.
Sở Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo (đến thời điểm giám sát) TP.HCM có đến 335 dự án nhà ở thương mại với tổng số hơn 81.000 căn nhà chưa được cấp sổ thuộc 6 nhóm vướng mắc khác nhau về pháp lý.
Cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án
Để tránh rơi vào trường hợp không được giao nhà và sổ đúng cam kết, người mua nhà cần phải nắm những quy định cơ bản liên quan đến mua bán nhà để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng người mua phải nắm được điều kiện để nhà ở (nhà chung cư, dự án thương mại...) được phép mua bán để quyết định "xuống tiền".
Theo luật sư Nông, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ các điều kiện để mua bán nhà ở. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án thì quy định chỉ ra hàng loạt điều kiện.
"Tuy nhiên, người mua nhà chỉ cần quan tâm hai điều kiện là dự án đó đã có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của sở xây dựng hay chưa và đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Trước khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu phía công ty môi giới, chủ đầu tư cung cấp đủ văn bản pháp lý chứng minh đủ điều kiện bán" - ông Nông khuyên.
Ngoài ra theo ông Nông, người mua nhà nên tìm hiểu thêm năng lực, uy tín của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án để quyết định xuống tiền.
Đối với các dự án tại TP.HCM, để tìm hiểu về thông tin pháp lý, tiến độ dự án nhà ở thương mại thì người dân có thể xem trên ứng dụng App mobile SXD 247.
Đây là một ứng dụng được Sở Xây dựng TP.HCM phát triển, đưa vào sử dụng từ cuối năm 2019. Thông tin về dự án trên ứng dụng sẽ được cập nhật thường xuyên để giúp người dân tiện tra cứu.
Không được giao nhà, phải "đấu tranh" sao?
Trong trường hợp chủ đầu tư các dự án chây ì, không giao nhà đúng cam kết hoặc có nhà nhưng không ra được sổ cho cư dân thì người mua nhà cần có biện pháp "đấu tranh" phù hợp.
Theo luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM), đối với các dự án nhà ở thương mại đáp ứng được các điều mở bán, bảo lãnh thì thông thường người mua sẽ được giao nhà đúng tiến độ. Tuy nhiên có tình trạng nhiều dự án lách luật huy động vốn, pháp lý mở bán không rõ ràng dẫn đến việc chậm giao nhà.
Trong tình huống chủ đầu tư chậm giao nhà, gây thiệt hại quyền lợi của người mua thì người mua nên khiếu nại đến Sở Xây dựng nơi dự án tọa lạc để cơ quan này xử lý hành chính chủ đầu tư (nếu vi phạm) và cung cấp thông tin lại cho người mua.
Ngoài ra, người mua còn có thể lựa chọn kiện ra tòa hoặc tố cáo đến cơ quan chức năng (nếu thấy chủ đầu tư chậm giao nhà có dấu hiệu vi phạm pháp luật).
Còn đối với việc ra sổ cho cư dân, theo luật sư Tuấn, trách nhiệm ra sổ đầu tiên và trước hết là của chủ đầu tư với cư dân khi cư dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.
"Việc chậm ra sổ có rất nhiều nguyên nhân. Vừa qua Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có thống kê 6 nhóm vướng mắc khiến việc cấp sổ bị chậm. Người mua nhà có thể lựa chọn khởi kiện chủ đầu tư hoặc tố cáo ra cơ quan chức năng xử lý hình sự. Thời gian qua đã có một số chủ đầu tư bị xử lý hình sự về tội danh lừa dối khách hàng..." - luật sư Tuấn nêu ra giải pháp.
Yêu cầu phá sản doanh nghiệp để đòi quyền lợi
Trước đây đã từng có vụ việc người mua nhà dùng quyền yêu cầu phá sản doanh nghiệp khi bị nợ tiền, chây ì giao nhà. Theo nhiều chuyên gia pháp lý, đây cũng là cách người mua nhà có thể tham khảo như biện pháp mạnh tay để bảo vệ quyền lợi.
Đó là trường hợp của bà Trần Thị Châu Giang (ngụ quận 3, TP.HCM) - một khách hàng mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark - đã trực tiếp nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land.
Sau khi tòa ban hành quyết định về việc mở thủ tục phá sản, doanh nghiệp này bị áp lực sau đó phải trả tiền lại cho bà Giang.
TS Cao Vũ Minh, giảng viên Trường đại học Kinh tế - Luật TP.HCM, cho rằng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư các dự án muôn hình vạn trạng. Có những tranh chấp xuất phát từ dân sự, hành chính nhưng cũng có những tranh chấp do chủ đầu tư có dấu hiệu lừa dối, vi phạm pháp luật hình sự.
"Khi có tranh chấp xảy ra, người mua có thể tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý hoặc các cơ quan chức năng để xác định loại hình, mức độ tranh chấp. Từ đó có thể khiếu nại, khởi kiện hoặc thậm chí là tố cáo hình sự nếu chủ đầu tư có dấu hiệu lừa dối khách hàng" - ông Minh nói.
